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Änderung der Umlagevereinbarung durch jahrelange unterlassene Umlage einzelner Betriebskostenpositionen

Die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs vereinbarter Nebenkosten ist nicht anzunehmen, wenn der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Für die Annahme einer konkludenten Änderung bedarf es vielmehr weiterer Anhaltspunkt.

BGH, Urteil vom 27.01.2010 - XII ZR 22/07

Der Fall: In einem gewerblichen Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren hat der Mieter im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten zu tragen. Nach dem Vertrag soll einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abgerechnet werden. Die Abrechnungen der Jahre 1983 bis 2001 enthalten keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und für den Verwalter. Im Jahr 2004 erhält der Mieter plötzlich eine Nebenkostenabrechnung in denen die vorgenannten Positionen für die Jahre 2002 bis 2004 anteilige enthalten sind. Der Vermieter lehnt die Zahlung ab, worauf der Vermieter klagt.

Entscheidung: Die Klage des Vermieters hat erfolgen. Der BGH verneint eine stillschweigende Änderung der umlagefähigen Nebenkosten. Die unterlassene Abrechnung der Kosten stelle kein konkludenten Angebot auf Abänderung des Vertrages dar. Es fehle an einer auszulegenden Willenserklärung des Vermieters. Die Tatsache, dass über 8 Jahre lang ein Teil der Betriebskosten nicht abgerechnet wurde mache einem solchen Willen nicht deutlich, den Mieter kann allein aus den Umständen nicht schließen, dass der Vermieter endgültig für die Zukunft auf die Erstattung der vereinbarten Nebenkostenpositionen verzichten will. Eine solche Auslegung ist nach Ansicht des BGH lebensfremd. Nur wenn besondere zusätzliche Anhaltspunkte vorliegen könne eine stillschweigende Änderung der umlagefähigen Nebenkosten bejaht werden.

Praxishinweis: Auch im umgekehrten Fall, indem ein Mieter über einen längeren Zeitraum vertraglich nicht geschuldete Kosten bezahlt, die ihm der Vermieter unberechtigt in Rechnung gestellt hat, tritt allein durch jahrelange vorbehaltlose Zahlung keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten ein, wenn keine weiteren Umstände vorliegen (BGH XII ZR 35/00).

Diese Grundsätze gelten auch für Wohnraum (BGH VIII ZR 279/06; NZM 2008,81). Zu beachten ist, dass der BGH in diesem Urteil darauf hingewiesen hat, dass der Mieter die fehlende Umlagemöglichkeit innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB 12 Monate nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen muss. Wird die Frist nicht gewahrt, so wird der Mieter mit diesem Einwand ausgeschlossen. Bei Gewerberaum gilt allerdings §§ 556 BGB nicht.