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Kommt eine Senkung der über 100% über dem Marktniveau gestiegenen Staffelmiete in Betracht?

BGH, Urteil vom 08.05.2002 - XII ZR 8/00, MDR 2002, 1114; NJW 2002, 2384; NZM 2002, 659; WM 2002, 2513; ZfIR 2002, 980; ZMR 2002, 654

In einem Gewerberaummietvertrag war eine Staffelmiete für 10 Jahre vereinbart. Im Laufe der zeit stieg die Miete derart an, dass sie über 100% über der Marktmiete lag.

Der BGH hat entschieden:

Ein Mieter kann keine Anpassung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (WGG) verlangen, wenn die Staffelmiete in einem 10-jahresmietvertrag inzwischen mehr als 100% über der Marktmiete liegt.

Der BGH führt hierzu aus:

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, dass der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 429). Der Mieter bleibt daher grundsätzlich auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn die Parteien haben eine - hier nicht festgestellte und auch nicht ersichtliche - abweichende Regelung getroffen. (BGH NZM 2002, 659; Info-Letter 3/02).

Praxishinweis: Ein Mieter sollte sich bei längeren Laufzeiten ein Sonderkündigungsrecht ausbedingen oder kürzere Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen ohne Preisbindung bevorzugen.

Bei der Frage ob eine überhöhte Miete vorliegt wird allein auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abgestellt