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Mietminderung „auf Null“ während Vermieters Dekoration nach vorzeitigem Auszug

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

KG, Urt. v. 10. 3. 2011 - 8 U 187/10

 

Sachverhalt:

 

Vorliegend war u. a. umstritten, ob die Oktobermiete 2009 (teils) gemindert war infolge vermieterseitiger Schönheitsreparaturen der vorzeitig zurückerlangten Mieträume. Das hat der Senat angenommen.

 

Aus den Gründen:

 

... der Mietzins (war) in diesem Zeitraum jedenfalls in der geltend gemachten Höhe gem.   § 536 Absatz I BGB gemindert. Die Kl. hat unstreitig in der Zeit vom 19. 10. bis Ende Oktober 2009 in den streitgegenständlichen Räumen Malerarbeiten ausführen lassen. Nach dem unstreitigen Vortrag der Bekl. war eine Benutzung der Räume in dieser Zeit völlig ausgeschlossen. D. h., während dieser Zeit war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben. Unerheblich ist, dass die Bekl. zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen waren, denn auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es dabei nicht an. § 536 BGB greift auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzt (Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1363; BGHZ 26, 384 = NJW 1958,  785; BGH, NJW 1987, 432 = WuM 1987, 53; LG Köln, WuM 1993,  670 = BeckRS 2010, 10126; OLG Düsseldorf, MDR 1989, 640 = BeckRS 2010, 7857). Dabei ist entgegen der Auffassung des LG auch unerheblich, ob der Mangel bereits vor Auszug des Mieters bestand, denn das Recht auf Minderung gem. § 536 BGB ist seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch (wie beim Kauf.), sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten (BGH, NJW 1987, NJW Jahr 1987 Seite 432 = WuM 1987, WUM  1987 Seite 53).

Dabei kann letztlich auch dahin gestellt bleiben, ob die Bekl. gegen die Kl. überhaupt einen Anspruch auf Durchführung der durchgeführten Malerarbeiten hatten; denn dadurch, dass die Kl. die Verpflichtung bei sich gesehen und die Arbeiten ausgeführt hat, ist es faktisch zu einem vorübergehenden Entzug der Mietsache gekommen.

(Mitgeteilt vom 8. Zivilsenat des KG, Berlin)