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Rückbau von Einbauten des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses - Anwalt Thomas Klein PDF Drucken E-Mail

Rückbau von Einbauten des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses

1. Das Wegnahmerecht des Mieters ist eine Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten.

2. Dem Vermieter steht nur dann ein Ersatz von Beseitigungskosten gegen den Mieter zu, wenn er den Mieter zuvor mit der Mängelbeseitigung wirksam in Verzug gesetzt hat.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.08.2011 - 24 U 48/11; BeckRS 2011, 26397 ; IMR 2012, 110

Problem:


Im Rahmen eines Mietverhältnisses über Gewerberäume nimmt der Mieter unterschiedliche Einbauten in bzw. an der Mietfläche vor. Unter anderem baut er Türen, Türfutter, Toiletten und Waschtisch ein. Bei Beendigung des Mietverhältnisses baut der Mieter unter anderem die von Ihnen eingebauten Türen,Türfutter, Toiletten und Waschtische aus und nimmt sie mit. Von ihm eingebaute Podeste, Trennwände und elektrische Vorrichtungen belässt er dagegen in den Mietflächen. Der Mietvertrag regelt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm vorgenommenen baulichen Maßnahmen in den Mietflächen zu beseitigen und den früheren Zustand wieder herzustellen hat. Der Vermieter lässt die Podeste, Trennwände und elektrischen Vorrichtungen zurückbauen. Er verlangt vom Mieter einerseits Herausgabe der vom Mieter mitgenommenen Türen, Türfutter, Toiletten und Waschtische. Andererseits verlangt er Schadensersatz wegen der vom Mieter nicht beseitigten Podeste und Trennwände in Höhe der dem Vermieter für die Maßnahmen angefallenen Aufwendungen. Das Landgericht weist die Klage vollständig ab. Der Vermieter geht in Berufung zum OLG Düsseldorf.

Entscheidung:

Das OLG weist die Berufung bereits im Wege des Beschlusses nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Das Gericht weist darauf hin, dass es in Bezug auf die vom Mieter ausgebauten Einrichtungen bzw. Einbauten unbeachtlich sei, ob der Mieter diese nur zu einem vorübergehenden Zweck vorgenommen habe und daher Eigentümer geblieben sei oder ob diese wesentliche Bestandteile des Mietobjekts und damit in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Das Gericht weist darauf hin, dass das Wegnahmerecht des Mieters nach § 539 Abs. 2 BGB eine Aneignungsrecht sei und nicht auf bewegliche Einrichtungen beschränkt sei. Es umfasse auch vom Mieter vorgenommenen bauliche Veränderungen an der Substanz des Mietobjekts. Der Vermieter könne aber auch keinen Schadenersatz wegen der nicht erfolgten Rückbau Maßnahmen verlangen. Dies steht dem Vermieter zwar aufgrund der vertraglichen Regelung grundsätzlich zu, er habe aber versäumt, den Mieter in Verzug zu setzen, bevor er mit dem Rückbau im Wege der Ersatzvornahme begonnen haben.

Praxishinweis:

Gerade er bei Mietverträgen über Objekt in denen der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses erhebliche Umbauten vornehmen muss sollte bereits im Vertrag möglichst umfassend und klar geregelt werden, wie mit diesen Umbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verfahren ist. Aus Sicht des Vermieters bietet sich dabei an, eine Regelung aufzunehmen, die es dem Vermieter ermöglicht, Umbauten oder Einbauten gegen Zahlung eines angemessenen Entgelts übernehmen zu können, ohne dazu verpflichtet zu sein. Ferner sollte unbedingt geregelt werden, in welchem Umfang der Mieter überhaupt berechtigt ist, ohne gesonderte Zustimmung des Vermieters Umbauten oder Einbauten der Mietsache vorzunehmen.

Auch aus Sicht des Mieters sind. Solche Regelungen zu empfehlen. Mieter übersehen dabei häufig, dass die erteilte Zustimmung Umbauten oder Einbauten vorzunehmen nicht automatisch zum Inhalt hat, dass diese baulichen Veränderungen bei Beendigung des Mietvertrages in den Räumen verbleiben können. Grundsätzlich ist der Mieter nämlich auch dann zum Rückbau verpflichtet, wenn der Vermieter der Maßnahme zugestimmt hat. Ausnahmen hiervon gelten beispielsweise dann, wenn der Umfang der baulichen Veränderung so gravierend ist, dass die baulichen Veränderungen nicht ohne weiteres wieder zurück gebaut werden können, wie beispielsweise beim Einbau eines neuen Bades. Hier beinhaltet die Zustimmung des Vermieters auch einen Verzicht auf den Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Ist der Mieter zum Rückbau verpflichtet, dann hat er den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Die Ansprüche des Vermieters auf Rückbau verjähren ebenso wie die Schadenersatzansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

Thomas Klein
Rechtsanwalt