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Genügt es, wenn eine Kündigung einem Vertretungsberechtigten BGB Gesellschafter zugeht? - Anwalt Thomas Klein PDF Drucken E-Mail

Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrags genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09
vorhergehend:

LG Frankfurt/Oder, 21.04.2009 - 6a S 65/08

Sachverhalt:

Der Mietvertrag war auf Seiten der Mieter mit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) abgeschlossen worden. Die Vertretung stand allen Mitgliedern der Gemeinschaft gemeinschaftlich zu. Der Vermieter kündigt den Vertrag und lässt das Kündigungsschreiben den ihm bekannten Mitgliedern der Gesellschaft jeweils durch einen Gerichtsvollzieher zustellen. Gegenüber der Mieterin (Gesellschaft) erfolgte keine ausdrückliche Kündigung des Vertrages.

Entscheidung:

Die Klage auf Räumung und Herausgabe des Vermieters hatte in allen Instanzen erfolg. Der BGH stellt fest, dass Vertragspartner allein die Gesellschaft gewesen ist. Die Kündigungserklärung eines mit einer Außen - GbR abgeschlossenen Mietvertrages müsse nicht allen Gesellschaften zugehen. Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht (§ 164 Abs. 3i BGB). Dies gilt nach Ansicht des BGH auch dann, wenn die Vertretungsbefugnis allen Gesellschaftern nur gemeinschaftlich zusteht. Der BGH nimmt an, dass es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz gibt, wonach bei einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht.

Praxishinweis:

In einem solchen Fall ist darauf zu achten, dass aus dem Kündigungsschreiben klar ersichtlich ist, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft und nicht mit dem Gesellschafter gekündigt werden soll. Hierfür dürfte nicht ausreichen, dass "das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis" gekündigt wird. Außerdem ist erforderlich, dass der Gesellschafter, dem die Kündigung zugeht entweder Einzelvertretungsbefugt ist, oder eine Gesamtvertretung besteht. Geht die Kündigung lediglich einem Gesellschaft zu, der keine Vertretungsbefugnis hat, so ist die Kündigung unwirksam.

Rechtsanwalt Thomas Klein