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Nebenkostenabrechnung gegenüber Mietermehrheit

 

Eine Nebenkostenabrechnung ist bei Mietermehrheit (hier: Eheleute) an sämtliche Mieter zu adressieren, widrigenfalls sie dem nicht genannten Mieter nicht zugeht und ihm gegenüber weder eine Nachzahlungsverpflichtung, noch eine Verpflichtung zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten begründet.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 2. 12. 2008 - 2-17 S 63/08

Sachverhalt: Die Parteien streiten u.a. um die Verpflichtung der beiden bekl. Mieter (ein Ehepaar) zur Leistung einer Nachzahlung aus der nur an den Bekl. zu 1 (den Ehemann) adressierten Nebenkostenabrechnung 2005

Aus den Gründen: „… Die Bekl. zu 2 ist schon deshalb weder zum Ausgleich eines eventuellen Saldos aus der Nebenkostenabrechnung 2005 noch zur Entrichtung darauf gründender erhöhter Vorauszahlungen verpflichtet, weil ihr bis zum Ablauf der Frist zur Abrechnung der Nebenkosten des Jahres 2005 keine Abrechnung zugegangen war. Denn Adressat der noch im Dezember 2006 erstellten Abrechnung war nur der Bekl. zu 1. Ungeachtet des physischen Zugangs einer schriftlichen Erklärung im Briefkasten der Partei kann das Schriftstück mit Rechtswirkung nur demjenigen zugehen, an den es adressiert ist. Denn es muss unterstellt werden, dass nur der Adressat befugt ist, die entsprechende Post zu öffnen. Anderes ergibt sich nicht aus der im Mietvertrag formularvertraglich enthaltenen Klausel zur gegenseitigen Empfangsvollmacht der Mieter für Erklärungen des Vermieters. Der so Bevollmächtigte ist lediglich Empfangsbote für die an den jeweils anderen adressierten Erklärungen. …

Hintergrund: Eine besondere Zugangsproblematik stellt sich, wenn auf Mieterseite mehrere Mitmieter Parteien des Mietvertrags sind. So wird vertreten, ein Abrechnungssaldo sei, solange die Abrechnung nicht allen Mitmietern zugegangen sei, schon nicht fällig, und zwar auch nicht im Verhältnis zu demjenigen, der sie tatsächlich erhielt (LG Berlin GE 2000, 1032 (ZK 62).

Hier ist indes zu differenzieren.

Vorab ist festzustellen, dass eine Erklärung nur demjenigen zugehen kann, an den sie adressiert ist (Z. B. Schach GE 2000, 1677, Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Auflage 2009; H Rn 2) dies gilt für Willenserklärungen, aber auch für Wissenserklärungen wie die Abrechnung. Ob sich der Mitmieter die Abrechnung durchliest und sie damit ebenfalls zur Kenntnis nimmt, ist irrelevant, weil sie an ihn nicht gerichtet ist. Zwar reicht der Zugang bei einem Mieter grundsätzlich aus, wenn der Mietvertrag, auch formularvertraglich, eine Klausel zur gegenseitigen Empfangsvollmacht der Mieter für Erklärungen des Vermieters enthält (BGH (VIII ARZ 1/97) RE 10. 9. 1997 WuM 1997, 599).] Diese Folge kann indes nur eintreten, wenn alle Mitmieter als Adressaten angeführt waren (LG Berlin GE 2000, 281; Schach GE 2000, 1678).