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Erhöhung der Vorauszahlungen: Inhaltliche Fehler sind bei der Angemessenheit zu berücksichtigen.

 

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass die Abrechnung über die Betriebskosten formell ordnungsgemäß ist. Inhaltliche Fehler haben nur Einfluss auf die Angemessenheit des Erhöhungsbetrages.

BGH, Urteil vom 25.11.2009 - VIII ZR 322/08

Der Fall: Die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten endete mit einem Nachzahlungsbetrag. Der Vermieter erklärte deshalb nach § 560 Abs. 4 BGB die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen. Der Mieter wendet ein, dass die Abrechnung sowohl formell fehlerhaft sei, als auch inhaltliche Fehler aufweise und zahlt die Erhöhungen nicht.

Das Urteil: Der BGH hält die Abrechnung für formell ordnungsgemäß und bejaht daraufhin grundsätzlich das Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB. Dieses bestehe nur dann nicht, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Soweit der Abrechnung allerdings inhaltliche Fehler anhaften, berührt dies zwar nicht das Erhöhungsrecht, die Fehler sind allerdings bei der Frage der Angemessenheit des Erhöhungsbetrages zu berücksichtigen.

Praxishinweis: Der BGH hat bereits im Jahr 2007 (NJW 2.008,508) entschieden, dass der Vermieter unabhängig von inhaltlichen Fehlen der Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen erhöhen könne. In dieser Entscheidung lies der BGH allerdings leider offen wie zu verfahren ist, wenn die Abrechnung zwar formell ordnungsgemäß ist aber materielle (inhaltliche) Mängel vorhanden sind. Diese Entscheidung wurde daher von zahlreichen Instanzgerichten unreflektiert übernommen und es gab kuriose Entscheidungen, in denen der vom Vermieter geltend gemachte Nachzahlungsanspruch abgelehnt wurde, dass Erhöhungsrecht aber in voller Höhe bejaht wurde. Dieser Verfahrensweise hat der BGH nunmehr endgültig eine Absage erteilt und sich der herrschenden Meinung angeschlossen, dass zwar das Erhöhungsrecht grundsätzlich unberührt bleibt, die materiellen Fehler allerdings bei der Angemessenheit des Erhöhungsbetrages berücksichtigt werden müssen. Wenn also einen Nachzahlungsanspruch nicht besteht, dann kann der Vermieter auch keine Erhöhung verlangen. Dass der BGH über solche Selbstverständlichkeiten entscheiden muss wirft kein gutes Licht auf die Rechtsprechung der Instanzgerichte. Leider hat der BGH keine konkreten Anhaltspunkte dafür gegeben, wie materielle Fehler praktisch bei der Berechnung umzusetzen sind.