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Einwendungsfrist: Die Einwendungsfrist gilt auch für Betriebskostenpauschalen!

 

Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.

BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 148/10

Sachverhalt: In einem Wohnraummietvertrag war geregelt, dass für die Kosten der Heizung und des Warmwassers eine monatliche Vorauszahlungen zu leisten ist. Hinsichtlich der weiteren Betriebskosten war eine Pauschale vereinbart. Der Vermieter erstellte vertragswidrig eine Abrechnung die auch hinsichtlich der mit einer Pauschale abgegoltenen Betriebskosten eine Nachzahlung enthielt.

Der Mieter hat nicht gezahlt. Gegen die Abrechnung hat er allerdings innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist keine Einwendungen erhoben. Erst nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5  BGB hat der Mieter den Einwand erhoben, dass die Betriebskosten durch eine Pauschale abgegolten sein.

Entscheidung: Der BGH hat entschieden, dass nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen muss. Der BGH hat sich in diese Entscheidung der Ansicht angeschlossen, dass der Mieter auch dann Einwendungen erheben muss, wenn der Vermieter über vertraglich nicht geschuldet Betriebskosten abrechnet. Dies hat der BGH vor allem mit dem Wortlaut in des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB begründet, der auch die fehlende Umlagefähigkeit erfasst. Darüber hinaus hat der BGH auf den Sinn und Zweck der Regelung hingewiesen, welche bezwecke, dass rasch Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche geschaffen werden soll.

Praxistip: Dem Mieter kann nur empfohlen werden grundsätzlich alle denkbaren Einwendungen gegen die Abrechnung fristgerecht zu erheben. Nach Fristablauf ist er mit den Einwendungen ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall musste der Mieter also Nachzahlungen leisten, obwohl eine Pauschale vereinbart war.

Durch diese vertragswidrige Abrechnung erfolgt aber keine Vertragsänderung, sodass der Mieter zukünftig nicht mit dem Einwand ausgeschlossen ist es handle sich um eine Pauschale.

Noch nicht entschieden hat der BGH, welche Rechtsfolge gilt, wenn in der Abrechnung des Vermieters Kostenpositionen enthalten sind, die nicht zu den Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB gehören. Beispielsweise Verwaltungs- und Instandsetzungskosten, Reparaturkosten usw.. Hier wird die Ansicht vertreten, dass in einem solchen Fall keine Einwendungspflicht besteht, weil es an einer gesetzlichen Grundlage für die Umlage fehlt. Nach dem Sinn und Zweck der Einwendungspflicht kann es jedoch keinen Unterschied bedeuten, ob sich der Abrechnungsfehler aus dem Vertrag oder dem Gesetz ergibt (Blank IMR 2011,89). Insoweit sollte der Mieter daher auch insoweit grundsätzlich immer Einwendungen erheben.

Thomas Klein
Rechtsanwalt