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Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Eigentumswechsel! PDF Drucken E-Mail

Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Eigentumswechsel!

 

1. Bei einem beendeten Mietverhältnis hat der Mieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht vorgenommen hat.

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen kann auch gegenüber dem bisherigen Eigentümer bestehen, wenn das Mietverhältnis durch einen Eigentumswechsel auf den Erwerber übergegangen ist. Diese Konstellation ist den Fällen beendeter Mietverhältnisse gleichgestellt.

OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 - 9 U 16/11

 

Problem/Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreits sind der ehemalige Vermieter und der Mieter einer Gewerbefläche, in der ein Sonderpostenmarkt betrieben wird. Nachdem die Fläche Ende 2009 an einen Dritten verkauft wurde, ist auch der Mietvertrag im Jahre 2010 auf diesen Dritten übergegangen. Der ehemalige Vermieter verlangt mit der Klage nun den noch ausstehenden Mietzins für die Monate November und Dezember 2009. Der Mieter beruft sich dagegen darauf, dass die Betriebskostenabrechnung für 2008/2009 noch nicht vorgelegt wurde und macht im Wege der Aufrechnung die Rückzahlung aller geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum geltend.

Entscheidung

Das Gericht stellt fest, dass der Übergang des Mietverhältnisses auf den Grundstückserwerber mit einer Beendigung des Mietvertrags vergleichbar ist. Ebenso wie beim beendeten Mietvertrag kann der Mieter daher auch in diesem Fall die Rückzahlung sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der ehemalige Vermieter die Abrechnung der Nebenkosten nicht rechtzeitig vorlegt. Auch beim Übergang des Mietverhältnisses auf einen Grundstückserwerber bleibt nämlich der ehemalige Vermieter zur Abrechnung der bis zum Übergang des Mietvertrags angefallenen Nebenkosten verpflichtet. Da die laufende Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen andererseits an den neuen Vermieter zu zahlen sind und der Mieter insofern kein Zurückbehaltungsrecht hat, kann der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten somit nur erzwingen, wenn der ehemalige Vermieter andernfalls zur Rückzahlung der Vorauszahlungen verpflichtet ist.

Praxishinweis

Mit den grundlegenden Entscheidungen des BGH vom 09.03.2005 (IMR 2007, 1092 - nur online) und 29.03.2006 (IMR 2006, 42) ist die in der Literatur bis dahin lebhaft umstrittene Frage geklärt worden, welche Möglichkeiten dem Mieter zustehen, um die Abrechnung der Betriebskosten zu erzwingen: Während der Mieter beim beendeten Mietvertrag die Vorauszahlungen insgesamt zurückverlangen kann, steht dem Mieter beim bestehenden Mietverhältnis nur ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkosten zu. Eine Klage auf Abrechnung der Nebenkosten kann sich der Mieter also in jedem Fall sparen.

 

Thomas Klein

Rechtsanwalt