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Kündigung: Kein Ersatz von Rechtsanwaltskosten für Kündigung eines gewerblichen Großvermieters in einem einfach gelagerten Fall! PDF Drucken E-Mail

Kündigung: Kein Ersatz von Rechtsanwaltskosten für Kündigung eines gewerblichen Großvermieters in einem einfach gelagerten Fall!

In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.

BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 271/09; NZM 2011, 34
vorhergehend:
LG Wiesbaden, 18.09.2009 - 2 S 38/09
AG Wiesbaden, 08.04.2009 - 93 C 8201/08 (29)

Problem:

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, dass über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Wohnungsgesellschaft kündigte dem Mieter seine Wohnung. Der Mieter war mit zwei Monatsmieten in Verzug. Die Vermieterin beauftragt, einen Anwalt mit der fristlosen Kündigung und forderte die Mieter zur Räumung der Wohnung auf. Gleichzeitig verlangte die Vermieterin Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 €. Das Amtsgericht weist die Zahlungsklage bezüglich der Rechtsanwaltskosten ab. Dagegen legte die Vermieterin Berufung ein, die erfolglos war.



Entscheidung:

Auch der BGH verneint die Verpflichtung des Mieters aus § 280 Abs. 1,2 § 286 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB auf Erstattung von vorgerichtlich Rechtsanwaltskosten. Nach Ansicht des BGH hätte die Vermieterin als gewerbliche Großvermieterin das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hätte sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt. Der Geschädigte kann solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Dies sei hier nicht der Fall. Die Mieter befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, sodass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ohne weiteres gerechtfertigt war. Es spiele keine Rolle, ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhält. Maßgeblich ist insoweit nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedürfe es einer anwaltlichen Hilfe aber nicht da eine Kündigung wegen Zahlungsverzug ohne weiteres durch das kaufmännische Personal gefertigt werden könne.

Praxishinweis:

Die Entscheidung verdeutlicht, dass nicht bei jeder Pflichtverletzung auch Rechtsanwaltskosten zum ersatzfähigen Schaden gehören. Vom Geschädigten wird erwartet, dass er einfach gelagerte Angelegenheiten selbst erledigt. Die Entscheidung gilt jedoch nur für gewerbliche Großvermieter oder vergleichbaren Institutionen wie z.B. einen Zwangsverwalter( OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 118/11). Sie gilt nicht für den Vermieter, der kein kaufmännisches Personal beschäftigt. An eine Kündigung sind nämlich zahlreiche formelle Anforderungen zu stellen, die ein einfacher Vermieter ohne entsprechende Rechtskenntnisse nicht erfüllen kann.

Thomas Klein
Rechtsanwalt