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Betriebskosten: Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Gesamtfläche ist ein unzulässiger Ausforschungsbeweis - Anwalt Thomas Klein PDF Drucken E-Mail

Betriebskosten: Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Gesamtfläche ist ein unzulässiger Ausforschungsbeweis

Nach der Mieter in einem in Betriebskosten Prozess zur Gesamtfläche lediglich pauschale Angaben stellte die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der Gesamtfläche einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar.

Landgericht Köln, Urteil vom 10.01.2001 10 S 294/10, ZMR 2001,624

Sachverhalt:

Der Vermieter stellt eine Betriebskostenabrechnung in der unter anderem nach dem Flächenschlüssel umgelegt wird. Der Mieter bestreitet die in Ansatz gebrachte Gesamtfläche. Der Vermieter über die Akte eine von ihm erstellte Aufstellung, in welche er die Gesamtfläche jeder einzelnen Wohnung aufführt und dann addiert. Er ist der Ansicht daraus würde sich die Gesamtfläche ergeben.

Entscheidung:

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Nebenkostenabrechnung wird sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht abgelehnt. Nachdem der Beklagte die Richtigkeit der seitens des Klägers behaupteten Gesamtwohnfläche des Objekts auch in 2. Instanz bestritten hat, hätte der Kläger näher dazu vortragen müssen, wie sich die von ihm behauptete Gesamtwohnfläche zusammensetzt. Diesem Erfordernis hat er auch im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht genügt. Namentlich reicht die mit der Berufungsbegründung vorgelegte Aufstellung insoweit nicht aus. Eine substantiierte und ggf. durch einen Sachverständigen überprüfbare Darstellung der einzelnen Wohnflächen liegt darin gerade nicht. Dazu hätte es vielmehr der Vorlage einer genauen Wohnflächenberechnung bedurft, wie sie beispielsweise der Beklagte für seine Wohnung erstellt hat. Zu einer solchen hätte sich der Beklagte ggf. substantiiert äußern können. Die pauschale Angabe von Wohnflächen - wie sie möglicherweise in den einzelnen Mietverträgen niedergelegt sein mögen - genügt dem gegenüber nicht. Der Kläger hat auch gar nicht nachvollziehbar dargelegt, auf welche Weise er die Wohnflächen ermittelt haben will.

Die Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters werden dadurch auch nicht überspannt. So ist namentlich nicht erforderlich, das Objekt durch einen Architekten aufmessen zu lassen; vielmehr reichte es im Rahmen der Substantiierung völlig aus, wenn der Kläger selbst - ggf. durch geeignete Mitarbeiter - die Wohnungen laienhaft aufmessen würde. Wollte man den Vortrag des Klägers genügen lassen, so müßte durch einen Sachverständigen das gesamte Objekt nachgemessen werden, ohne daß der Kläger zuvor dargelegt hätte, welche Maße in welchen Räumen vorhanden sein sollen. Bei dieser Sachlage stellte die Einholung eines Sachverständigengutachtens aber einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar; dem dahin gehenden Beweisangebot war daher mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages nicht nachzugehen.

Praxishinweis:

Die Entscheidung ist zuzustimmen. Sie hat für die Abrechnungspraxis für den Vermieter schwerwiegende Konsequenzen. Ein Gutachten zu Ermittlung der Gesamtwohnfläche erzeugte Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Bei größeren Objekten können schnell Kosten im 5-stelligen Bereich entstehen.

Würde man die Angaben des Vermieters im obigen Fall ausreichen lassen dann hätte das Gericht einen Sachverständigen beauftragen müssen und die dafür anfallenden Kosten zur Ermittlung der Gesamtwohnfläche wären dann unter Umständen teilweise oder gar vollständig vom Mieter zu tragen gewesen.

Da der Vermieter in der Regel ohnehin eine Wohnflächenberechnung benötigt sollte er bereits beim Kauf eines Objekts darauf achten, dass ihm eine Wohnflächenberechnung vorgelegt wird. Ebenso sollte der Vermieter bei der Errichtung des Gebäudes darauf achten, dass nach Fertigstellung eine Wohnflächenberechnung erstellt wird. Sollte der Vermieter eine Wohnflächenberechnung nicht vorlegen können, muss er im Prozess zumindest substantiert zur Ermittlung der von ihm behaupteten Gesamtfläche vortragen. In diesem Fall handelt es sich dann nicht mehr um einen Ausforschungsbeweis und das Gericht müsste dann unter Umständen im gerichtlichen Verfahren ein Sachverständigengutachten einholen falls der Mieter die Gesamtfläche noch immer bestreitet.

Auch aus Sicht des Mieters ist das Bestreiten der Gesamtfläche daher nicht ohne Risiko.

Rechtsanwalt Thomas Klein